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叶檀房企融资汹涌抢财房市进入无解循环

发布时间:2019-08-16 19:36:50

  9月15号,万科召开2009年第一次临时股东大会,高票通过公开增发等六项议案。接下来,就看投资者买不买账了。

  万科之所以在资本市场再融资,无非几个理由,一是股市与本公司股价处于高位,二是开拓市场需要,三是股市融资成本低于其他任何融资成本。万科再融资是个股市、楼市处于高位的风向标,说明房地产市场竞争已经白热化。

  不包括此次再融资,万科上市21年以来共进行9次融资,共募资192亿元,通过配股、发行可转债、增发等途径筹集资金约250亿元,据WIND数据,万科历年分红总额 6亿元,但其通过送股、转股等形式,回报给投资者较丰厚的资本利得,主要是通过股价上升。

  万科不必掏出大笔现金回馈投资者,只要等到股市或者楼市好转,通过土地储备、销售与业绩链条,推高股价即可。当然,也有痛苦的投资者,2007年8月万科高达 1.5 元/股的增发价,让参与者至今深套。

  万科连年再融资,尤其是今年大手笔再融资,是为了防止被边缘化,中国房地产再次走到规模取胜的发展路径,万科此举是为一度踏空市场亡羊补牢。

  截至2008年底,万科是商品住宅龙头老大,但今年的销售受到中海、保利等公司的严峻挑战,在房企四大金刚中,保利、招商和金地今年的增长速度均高于万科。

  对于万科这样的高周转以求平稳生存的企业而言,目前的形势将他们逼入背水一战的地步。这是一个选择,万科或者选择尽可能融资做大规模,或者选择平稳发展缩小规模,很明显,万科选择了前者。在中国房地产市场,做大才能生存。

  为了避免重蹈2009年5月以前踏空市场的覆辙,万科以密集拿地、增加开发作为战略变革,面对来势汹汹的竞争对手,万科加快了二线城市的拿地节奏,今年以来新增414万平方米建筑面积,已接近于2008年全年新增量。为了增加下半年的销售,万科将新开工面积由年初的40 万平方米上调至585万平方米,15家主要房企2009年上半年的新增土地面积就达到了1 97.82万平米,万科算得上动物凶猛。预计新增的开工将于今年底明年初进入市场。万科融资的92亿元将投入全国9个城市的14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元则将用于充实公司流动资金。

  与竞争对手肉搏,要上规模,万科首先要解决的就是资金问题,说财务状况较其他公司稳健是真,说不缺钱是假。截至6月末,公司资产负债率66.4%,扣除预收账款后的负债率为42.4%,净负债率为10.7%。由于今年上半年房地产狂飙突进,房地产公司负债率大幅下降,半年报数据显示,上半年上市房企持有货币资金15 4.22亿元,较2008年底增长51.24%,经营活动现金流量净额为401.6亿元,而去年同期该指标为- 4.76亿元。

  其他房地产企业融资潮汹涌,保利地产定向增发融资80亿,招商地产定向增发融资50亿,金地集团非公开增发融资41亿。相关数据研究报告显示,截至8月初,共有近40家上市房企通过资本市场获得超过千亿元融资金额,同时,多家银行近期向房企发放的银行授信总额达到逾1500亿元。

  虽然万科高管在股东大会上一再强调不拿地王、不囤地、不捂盘,但万科要抓紧这一轮资本市场与房地产市场热潮则是千真万确。

  中国房地产市场进入无解循环,通过低息信贷与资本市场融资,炒高房价后取得高价地、推出高价房换取现金流,最后通过资本市场折现给予高溢价。万科,不过是在赶趟罢了。

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