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楼市调整期 逆市操作有数为

发布时间:2020-01-15 02:02:10

  楼市调控政策密集出台,加上临近春节传统置业淡季

随着众多调控政策不断推出,加上临近春节进入传统置业淡季,目前的楼市正处于一个调整期。地产人士反映,近期成交量的回落已令楼价略有下调,市场上多了一批渴市已久的物业放盘,而个别楼盘成交价更再创新高。现时改善型和投资型买家首要考虑因素是物业的素质,倘若物业自身保值和升值能力较强,且不会偏离市场价太多,买家还是会果断出手。据市场人士反映,受“信用通事件”影响,一次性付款格外受业主青睐。在看似平淡的市场依然存在不少机会,从最近某些区域的成交个案及购房者的心态,我们或许可以感知楼市水温。

看大势:调整方向不明 市场盘源不多

满堂红提供的数据显示,1月广州二手放盘量普遍减少,幅度一至五成不等,主要原因是上两月已消化了不少盘源,不少业主对今年楼市前景比较乐观,因此放盘意欲不强。而买家对未来出台政策相当期待,也导致了入市积极性大大地降低。由于市场调整期间因为方向不明朗,令买卖双方的成交意欲都不强。

中原地产海珠高级营业经理陈秋炳介绍,目前二手市场上低于市场价的“笋盘”基本上没有了,除了偶尔有个别业主因为有急事需资金周转,价格不那么坚持,而现时大部分盘源的放盘价都偏高。

看亮点:渴市盘源蒲头 竞争有所减弱

满堂红研究部经理周峰表示,春节前是传统淡季,以前盘源客户比是1∶9,目前是1∶4或1∶5,意味着客户对心仪物业的竞争有所减弱,有心入市的人士可以逆势操作,先看好物业再决定是否出手。

记者最近从中介人士处得知,中大校园物业和历德雅舍都有“渴市”已久的物业放出,让久候的客户选到心头好。合富置业专业人士表示,春节前租赁市场租客退租,也为市场带来了一批优质的电梯楼盘源,例如淘金板块的华侨乐园,近期就有部分盘源转租为卖。

中原地产新港西分行最近成交了中山大学一套面积约66平方米、带花园的一楼单位。据了解,高校物业向来不乏追求者,这类带花园的物业在市场上更是买少见少。加上物业本身带精美装修,买家购入后马上可以入住。最终以约211万元成交,单价为 .2万元/m2,远高于市场价2万元/m2。

中原地产陈秋炳表示,双子星城的两房单位出租率回报率比较高,在二手市场上向来供不应求。该小区的二手均价约1.7万~1.8万元/m2左右,买家最终以2万元/m2的单价购入这套面积约46平方米两房单位,成交价为9 万元。他认为,该类物业投资价值比较高,升值能力较强,而且盘源稀缺,即使业主叫价高于市场价,买家也愿意入市。

满堂红历德雅舍分店店长告诉记者,虽然天河公园板块近来放盘量有所减少,不过历德雅舍放出来的二三套88平方米左右的两房单位,这种两房单位平时很少放出。据了解,主要是业主急于卖房换大房,因为业主知道现在买家不多,所以也不敢开高价,我们刚刚促成了一套1 0万元的中层单位成交。

该店长表示,在这个时候放盘的通常都是比较急的,所以价格通常会比较笋,而且讲价的空间也大,而且多是自住单位,时不时会出现一些精品户型。

看心态:

投资客勇猛 自住客谨慎

套用《大话西游》中周星驰的台词,曾经有一个笋盘摆在你面前,你会说“立即买下没商量”吗?对于渴市已久的靓盘,有迫切需求的自住客人会选择出手,例如一买家以 .2万元单价买下中大校园一楼带花园物业。没有迫切需求的自住客人则较为谨慎。

张先生住在历德雅舍旁边,一直心仪历德雅舍的两房单位。最近,经纪告诉他,“渴市”已久的两房单位终于“蒲头”了。但此时张先生的心态已受到楼市宏观调控气氛的影响,选择继续观望而不是立即出手。

满堂红置业专家还告诉记者,虽然投资者目前没有太大的动作,但是他们仍紧盯二手楼市,寻找机会出手。龚先生是专业投资客,对后市相当有信心,他认为“别人畏惧我疯狂”,调整时间正是入市的机会,因为现在放盘的大多是急售,通常会比较笋。他主要留意新港东、赤岗以及南浦岛等片区,只要有低于市价5%以上的房出售,他就考虑接盘。

笋价入市贴士一:

间隔楼层朝向欠佳可低价成交

中原地产荔湾区高级经理蒋永华表示,市场虽然步入了调整期,但业主的心态还是很强,价格让步的空间不大。因此现时区域内基本没有什么低价盘源。即使是低于市场价,也可能是因为物业楼层、朝向、间隔等条件不是太理想,价格才会稍低。近日中原分行成交了一套恒宝华庭的低层西向单位,面积约68平方米,成交价约98万元。蒋永华表示,正是由于楼层、朝向的差异,这套物业成交价才会比市场价低了 万元。不过,买家是想赶在过年前置业,虽然物业条件一般,但价格还是比较符合他的预算。

笋价入市贴士二:

逮着一手业主放盘有价讲

合富置业专业人士表示,若是在天河北能遇到一手业主放盘,那么可议价空间则十分宽裕,低于市价三四万元成交并没有太多问题。例如近期鸿翔大厦成交的一套 9平方米小户型,成交价基本在64万元,但该盘最终以57万元在一个月内迅速成交,除了业主获利翻倍,也获得一笔可观资金年后周转。目前这类小户型配齐家私家电月租金达2500元,回报率在全市也比较可观。

笋价入市贴士三:

业主优先考虑一次性付款

受“信用通事件”影响,一次性付款成为业主优先考虑的条件,而且有一定议价空间。合富置业专业人士表示,从近期的成交案例来看,若是买家可以选择一次性付款,业主的议价空间则会比较大。例如华侨乐园一套70平方米的单位,买家选择一次性付清88万元的楼款,最终以低于市场价近5万元成交。

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